なぜ「滞納も空室もない」のか

そもそも「軍用地のオーナー」とは

軍用地投資とは、米軍基地や自衛隊施設として国が借り上げている土地の所有者（地主）になることです。あなたが土地を所有し、その土地を国が借り上げ、毎年「借地料（地代）」を支払う——これが基本の関係です。一般のアパート経営のように入居者を探したり、家賃を回収したりする必要はありません。

① 滞納がない理由 — 借り主が「国」だから

借地料を支払うのは、防衛省（国）です。国が約束した地代を支払わない、ということは現実的に考えられません。一般の賃貸経営では、入居者の家賃滞納や夜逃げ、回収トラブルが起こり得ますが、軍用地ではその心配がありません。

支払いも安定しており、毎年決まって借地料が振り込まれます。「政府が借り主の、ほったらかしでも回る資産」と言われるゆえんです。

② 空室がない理由 — 借り手が変わらないから

アパートやマンションは、退去が出れば次の入居者が決まるまで家賃はゼロ。これが「空室リスク」です。軍用地は、基地・施設という用途で国が一括して借り続けるため、そもそも“入退去”という概念がありません。借り手が途切れず、収入が止まらないのです。

③ コストがかからない理由 — 建物を持たないから

軍用地で所有するのは「土地」だけ。建物はありません。だから、賃貸経営でかさむ次のような費用が一切不要です。

• 建物の修繕費・大規模修繕の積立
• 退去時の原状回復費・リフォーム費
• 入居者募集の広告費・仲介手数料
• 建物の管理委託費

受け取った借地料が、こうしたコストで目減りしにくいのも軍用地の強みです。

一般の賃貸不動産との違い

	一般の賃貸不動産	軍用地
借り主	入居者（個人・法人）	国（防衛省）・米軍
滞納リスク	あり	実質なし
空室リスク	あり	なし
家賃の下落	あり得る	むしろ上昇傾向
建物の修繕・管理費	必要	不要（土地のみ）
手間	入退去対応・管理	ほぼ不要

※ 借地料は毎年の交渉で決まり、本土復帰以来ほぼ毎年上昇してきました。詳しくは借地料の上昇傾向をご覧ください。

では、リスクはまったくないの？

「滞納・空室」がない一方で、軍用地に固有のリスクもあります。正しく理解しておきましょう。

• 返還リスク：基地が返還されると、借地料の支払いは終了します。これが軍用地で最も注意すべき点です。返還予定のない基地（嘉手納以北など）を選ぶことでリスクを抑えられます。基地ガイドで各基地の返還状況を確認できます。
• 流動性：一般の宅地より買い手が限られるため、売り急ぐと希望価格で売れないことがあります（人気の嘉手納などは比較的売りやすい）。
• 利回りは高くない：安定している分、表面利回りは年2%弱と控えめです。短期で大きく儲ける投資ではなく、長期で安定して育てる資産です。