軍用地が「相続税対策」になる理由

なぜ「現金より土地」が節税になるのか

相続税は、亡くなった方が遺した財産の「評価額」に対して課税されます。ここで重要なのは、財産の種類によって評価額の計算方法が異なるという点です。現金や預貯金は額面がそのまま評価額になりますが、土地は「相続税評価額（路線価等）」で評価されるため、一般的に実際の取引価格（時価）よりも低く評価される傾向があります。

つまり、同じ金額を現金で持つよりも土地に換えて持つことで、相続時の評価額を圧縮できる可能性があるということです。軍用地はこの「評価圧縮」が期待できる資産のひとつとして知られています。

重要：「売買倍率」と「評価倍率」はまったくの別物

軍用地の話では「倍率」という言葉が2つの場面で出てきます。同じ言葉ですが、意味も数字も計算式も別物です。節税の話をするときに混同すると大きな誤解につながるため、最初にここを整理しておきます。

※ 軍用地（貸し付けられている底地）の相続税評価は、上記の倍率方式に加えて借地権割合等の調整が入る場合があり、実務上は複雑です。正確な評価額は必ず税理士にご確認ください。

現金で持つ場合と軍用地で持つ場合（イメージ）

下記は仕組みを理解いただくための概念的なイメージです。実際の評価額・税額は物件や個々のご事情によって大きく異なります。

	現金で保有	軍用地で保有
用意した資産	3,000万円	3,000万円
相続税評価額（目安）	3,000万円	約 2,000万円前後 ※
評価圧縮の効果	なし	圧縮の可能性あり
保有中の収入	利息はごくわずか	毎年の借地料

※ 評価額はあくまでイメージです。実際の評価は路線価・地積・契約内容等により決まります。

軍用地ならではの3つのメリット

1. 保有中も安定した借地料が入る

相続税対策を目的とした不動産の中には、空室や家賃下落のリスクを抱えるものもあります。軍用地は借り主が国・米軍であるため、保有している間は安定した借地料収入が見込め、「節税」と「収入」を両立しやすい資産です。

2. 建物がないため維持コストがかからない

アパートやマンションと異なり、軍用地には建物がありません。修繕費・原状回復費・管理手数料といったランニングコストが発生せず、保有の手間が少ないのも特徴です。

3. 分割・売却がしやすい

相続人が複数いる場合、現物の不動産は分けにくいことがあります。軍用地は比較的小口の物件も流通しており、相続を見据えて複数物件に分けて保有しておくといった対策も取りやすい資産です。

2026年度（令和8年度）税制改正について

「法改正で軍用地の相続税の優遇がなくなる」と聞いたことがあるかもしれません。これは正確ではありません。

知っておきたい注意点・リスク

• 基地返還リスク：将来基地が返還されると借地料の支払いが終了します。返還の可能性は地区によって異なります。
• 流動性：一般の宅地に比べ買い手が限られるため、売却に時間がかかる場合があります。
• 評価は個別判断：相続税の評価額や節税効果は、物件・契約内容・ご家族の状況により異なります。必ず税理士等の専門家にご確認ください。