借地料はなぜ「上昇傾向」なのか

本土復帰以来、ほぼ毎年上がってきた

沖縄の軍用地に国から支払われる借地料は、1972年（昭和47年）の本土復帰以降、ほぼ毎年少しずつ引き上げられてきました。全体平均ではおおむね年1%前後の上昇が続いており、たとえば令和7年度の借地料は、概算要求ベースで前年度より約1.11%の増額とされています。

1%と聞くと小さく感じるかもしれません。しかし、これが「毎年」「数十年」積み重なると、効果は決して小さくありません。人気の高い嘉手納飛行場では、過去20年間で借地料がおよそ25.6%上昇したとされており、長期保有による“じわじわ効果”の大きさを物語っています。

イメージ：借地料の積み上がり（指数）

下図は、借地料を「初年度＝100」とし、年1%で上昇した場合のイメージです（あくまで概念図で、実際の上昇率は年・施設により異なります）。

なぜ上がるのか — 国と「土地連」の交渉

軍用地の借地料は、国（防衛省・沖縄防衛局）が一方的に決めるものではなく、地主側との交渉で決まります。その地主側の窓口となるのが、各地域の地主会を束ねる「土地連」（沖縄県軍用地等地主会連合会）です。

流れはおおむね次の通りです。

• 各行政区域の地主会が、地元の要望（値上げの希望など）を取りまとめる。
• 土地連がそれらを集約し、国（防衛省）と借地単価の交渉に臨む。
• 国から軍用地全体の借地単価が提示される。
• 土地連が各地域の地主会と調整し、施設ごとの最終的な値上げ幅が決まる。

こうした毎年の交渉の“落としどころ”として、全体で年1%前後の上昇が続いてきた、という構図です。周辺地域の地価上昇や路線価の動き、宅地・宅地見込地の単価格差の是正なども、値上げ要求の材料となります。

投資にとっての意味 — 「収入」と「売値」の両方が上がる

借地料の上昇は、軍用地投資において“ダブルの効果”を持ちます。

1. 毎年の収入が増える

保有しているだけで、受け取る借地料が少しずつ増えていきます。再投資の手間もなく、文字どおり“ほったらかし”で収入が積み上がります。

2. 売却価格も底上げされる

軍用地の売買価格は「年間借地料 × 倍率」で決まります。つまり、借地料そのものが上がれば、倍率が変わらなくても売買価格は上昇します。さらに人気エリアでは倍率自体も上昇傾向にあるため、価格は二重に押し上げられてきました。価格の仕組みはこちら

知っておきたい注意点

• 上昇は保証ではありません：過去はほぼ毎年上昇してきましたが、将来も同じ幅で上がり続ける保証はありません。交渉結果により据え置きや小幅となる年もあり得ます。
• 施設・地目で差があります：上昇率は基地や地目（宅地／宅地見込地／山林等）によって異なります。
• 返還されると借地料は停止します：返還予定のある基地は、返還により収入が止まります。基地ガイドもあわせてご確認ください。